Encouragement à la propriété du logement: pilier 3a ou caisse de pension?

L’appartement coûte 1,2 million de francs. La banque est prête à financer une grande partie du prix. Reste un détail. Les fonds propres.

C’est précisément là qu’intervient l’encouragement à la propriété du logement, généralement abrégé EPL.

Sous certaines conditions, vous pouvez utiliser des avoirs de la prévoyance professionnelle ou du pilier 3a pour financer un logement que vous occuperez vous-même.

C’est pratique.

Mais il faut bien comprendre ce qui se passe.

Vous ne créez pas de patrimoine supplémentaire.

Vous déplacez du patrimoine.

Une partie de l’argent qui devait financer votre retraite se retrouve désormais dans votre maison ou votre appartement.

Cela peut être parfaitement judicieux.

Mais le logement et la prévoyance doivent alors être pensés ensemble.

La bonne question n’est donc pas seulement:

«Mes avoirs de prévoyance me permettent-ils d’acheter ce logement?»

Mais aussi:

«Que restera-t-il de ma prévoyance après l’achat?»

En bref

• L’encouragement à la propriété du logement permet, sous certaines conditions, d’utiliser des avoirs de prévoyance pour financer un logement destiné à son propre usage.

• Un retrait anticipé peut être effectué depuis le 2e pilier ou le pilier 3a. Dans le cadre de la prévoyance professionnelle, une mise en gage est également possible.

• L’EPL concerne le logement principal occupé par son propriétaire. Il ne permet en principe pas de financer une résidence de vacances ou un immeuble de rendement.

• Un retrait anticipé augmente les fonds propres disponibles ou permet de réduire l’hypothèque.

• Un retrait du 2e pilier réduit le capital restant dans la caisse de pension et peut diminuer les futures prestations de prévoyance.

• Lors d’une mise en gage, le capital reste dans la prévoyance, mais une hypothèque plus élevée peut être nécessaire.

• Pour le 2e pilier, des règles spécifiques s’appliquent notamment au montant minimal du retrait et aux retraits après 50 ans.

• Le retrait anticipé est imposé séparément comme prestation en capital provenant de la prévoyance.

• Il ne suffit donc pas de se demander comment réunir suffisamment de fonds propres.

• Il faut considérer ensemble le logement, l’hypothèque, les liquidités et la prévoyance vieillesse.

Qu’est-ce que l’encouragement à la propriété du logement?

L’encouragement à la propriété du logement permet d’utiliser, avant la retraite et sous certaines conditions, du capital de prévoyance pour acquérir ou financer son propre logement.

Dans le cadre du 2e pilier, deux possibilités principales existent.

Le retrait anticipé: une partie du capital de prévoyance est versée et utilisée pour le logement.

La mise en gage: le capital reste dans la prévoyance, mais sert de garantie supplémentaire à la banque.

Les avoirs du pilier 3a peuvent eux aussi être retirés de manière anticipée dans certaines situations liées à un logement destiné à son propre usage.

Le capital peut notamment contribuer à réunir les fonds propres nécessaires ou à amortir une hypothèque.

Mais il faut garder une chose en tête:

L’EPL peut faciliter le financement d’un logement. Il ne rend pas le logement moins cher.

À quoi peut-on utiliser les avoirs de prévoyance?

Le principe de l’EPL est relativement simple.

Il s’agit d’encourager la propriété de son propre logement.

Pas de constituer un portefeuille immobilier.

Les avoirs de prévoyance peuvent notamment être utilisés, selon les conditions applicables, pour acheter ou construire un logement destiné à son propre usage, amortir une hypothèque correspondante ou acquérir certaines participations à la propriété d’un logement.

Le critère central est l’usage propre.

La maison ou l’appartement doit en principe constituer votre résidence principale.

Une résidence secondaire n’entre pas dans ce cadre.

Une maison de vacances non plus.

Et un appartement acheté uniquement pour être loué ne devient pas soudainement un logement à usage propre parce que le financement avec le pilier 3a serait plus pratique.

De combien de fonds propres ai-je besoin pour acheter un logement?

Lorsqu’une banque finance un logement, elle ne regarde pas uniquement son prix d’achat.

Elle examine également la valeur du bien, le montant de l’hypothèque, les fonds propres disponibles et la capacité financière du ménage.

Une partie du financement doit donc provenir de fonds propres.

C’est là que les avoirs de prévoyance peuvent entrer en jeu.

Prenons un exemple simplifié.

Un appartement coûte 1 million de francs.

Vous disposez de 120 000 francs de patrimoine libre.

Mais la structure de financement nécessite davantage de fonds propres.

Un retrait EPL peut contribuer à combler la différence.

Le financement devient alors éventuellement possible.

Mais le capital supplémentaire n’est pas apparu par magie.

Il provenait de votre prévoyance.

Et c’est précisément pour cette raison que le calcul ne devrait pas s’arrêter à la signature chez le notaire.

Retrait anticipé ou mise en gage: quelle différence?

C’est l’une des décisions centrales de l’encouragement à la propriété.

Avec un retrait anticipé, le capital quitte effectivement la prévoyance.

Avec une mise en gage, il y reste en principe et sert de garantie à la banque.

Les conséquences financières sont différentes.

Le retrait anticipé

Un retrait anticipé augmente les fonds propres disponibles.

L’hypothèque nécessaire peut donc être plus faible.

Cela réduit en principe les intérêts hypothécaires.

En contrepartie, le capital restant dans la prévoyance diminue.

Dans le cas de la caisse de pension, les futures prestations de vieillesse peuvent donc être plus faibles. Selon l’institution de prévoyance, d’autres prestations peuvent également être concernées.

La mise en gage

Avec une mise en gage, le capital reste en principe dans la prévoyance.

Il peut donc continuer à y être rémunéré ou investi.

En revanche, une hypothèque plus importante peut être nécessaire.

Et une hypothèque plus élevée signifie généralement davantage d’intérêts à payer.

La mise en gage peut donc être intéressante pour une personne qui souhaite préserver son capital de prévoyance et qui dispose d’une capacité financière suffisante pour supporter une dette plus élevée.

Quelle variante est la meilleure?

Cela aurait été pratique s’il existait une réponse universelle.

Il faut malheureusement tenir compte du taux hypothécaire, de la situation de prévoyance, du revenu, de l’âge, de la fiscalité, de l’horizon de placement et de la situation financière globale.

Combien peut-on retirer de la caisse de pension?

Avant 50 ans, il est en principe possible de retirer jusqu’au montant de la prestation de libre passage disponible.

Après 50 ans, le montant maximal est limité.

Il correspond en principe au montant le plus élevé entre:

la prestation de libre passage à laquelle vous aviez droit à 50 ans,

et la moitié de la prestation de libre passage disponible au moment du retrait.

Cette limitation vise notamment à éviter qu’une part trop importante de la prévoyance soit retirée peu avant la retraite.

Pour un retrait EPL du 2e pilier, le montant minimal est en principe de 20 000 francs.

Un nouveau retrait anticipé peut en principe être demandé au plus tôt cinq ans après le précédent.

D’autres restrictions temporelles peuvent s’appliquer à l’approche de la retraite. Le règlement de la caisse de pension concernée doit donc toujours être vérifié.

Quelles règles s’appliquent au pilier 3a?

Les avoirs du pilier 3a peuvent également être utilisés pour financer un logement destiné à son propre usage.

Ils peuvent notamment servir à l’achat ou à la construction du logement principal ou à l’amortissement de l’hypothèque qui le finance.

Il est toutefois important de ne pas appliquer automatiquement toutes les règles du 2e pilier au pilier 3a.

Les deux systèmes ne fonctionnent pas exactement de la même manière.

Chez Descartes, un compte ou un dépôt 3a doit être clôturé dans son intégralité lorsqu’un retrait anticipé autorisé est effectué. Un retrait partiel d’un même compte ou dépôt 3a n’est pas possible. Cette règle est également précisée dans les informations actuelles de Descartes sur le pilier 3a.

Cela peut être une raison supplémentaire de répartir suffisamment tôt son avoir entre plusieurs solutions 3a.

Nous expliquons plus en détail les règles et conséquences dans notre article consacré au versement anticipé du pilier 3a pour son propre logement.

Vaut-il mieux retirer le pilier 3a ou la caisse de pension?

Il n’existe pas de réponse valable pour tout le monde.

Mais les différences sont importantes.

Un retrait de la caisse de pension réduit le capital disponible dans le 2e pilier et peut avoir un impact sur les futures prestations.

Un retrait du pilier 3a réduit lui aussi votre patrimoine de prévoyance.

Dans le cas d’une solution 3a investie en titres, il existe en outre un coût d’opportunité.

Supposons que vous retiriez 100 000 francs d’un pilier 3a investi à long terme pour les placer dans votre logement.

Les 100 000 francs n’ont pas disparu.

Ils se trouvent désormais dans la maison.

Mais ils ne peuvent plus rester investis dans le pilier 3a pendant vingt ou trente ans.

À l’inverse, le retrait peut réduire l’hypothèque nécessaire et donc les intérêts à payer.

Plusieurs effets s’opposent donc:

• moins d’hypothèque,

• moins de capital de prévoyance,

• moins d’intérêts hypothécaires,

mais potentiellement aussi moins de rendement à long terme sur le capital investi.

La fiscalité ne suffit donc pas à trancher.

Le taux hypothécaire non plus.

Quels impôts faut-il payer lors d’un retrait EPL?

Un retrait anticipé d’avoirs de prévoyance est imposable.

Il est en principe imposé séparément des autres revenus comme une prestation en capital provenant de la prévoyance.

Le montant de l’impôt dépend notamment du capital retiré, du canton de domicile et de la situation personnelle.

Une règle générale du type «un retrait coûte toujours x pour cent d’impôts» serait donc trompeuse.

Si vous prévoyez par exemple de retirer 150 000 francs, il vaut mieux calculer la charge fiscale concrète avant de finaliser le financement.

Car il y a un détail assez important:

l’impôt doit lui aussi être payé.

Consacrer chaque franc disponible aux fonds propres puis découvrir la facture fiscale après la signature est une forme de planification que nous déconseillons.

Peut-on rembourser un retrait EPL du 2e pilier?

Oui.

Sous certaines conditions, un retrait anticipé effectué depuis la prévoyance professionnelle peut être remboursé.

Dans certaines situations, notamment lors de la vente du logement, un remboursement peut même devenir obligatoire si aucune exception légale ne s’applique.

Un remboursement volontaire peut être intéressant du point de vue de la prévoyance, puisqu’il permet de réduire la lacune créée par le retrait.

Il peut également avoir une conséquence fiscale.

Sous les conditions légales, l’impôt payé lors du retrait anticipé peut être récupéré après le remboursement.

Cela ne se fait toutefois pas automatiquement.

Une demande doit être déposée auprès de l’autorité fiscale compétente dans le délai applicable.

Que se passe-t-il si je vends le logement?

Lors d’un retrait EPL provenant du 2e pilier, une restriction du droit d’aliéner est inscrite au registre foncier.

En termes simples, cela signifie que le logement financé avec des avoirs de prévoyance ne peut pas être vendu sans tenir compte du retrait EPL.

Lors de la vente, le montant retiré doit en principe retourner dans la prévoyance, sauf lorsqu’une exception prévue par la loi s’applique.

Des dispositions particulières existent notamment lorsque le produit de la vente doit être réutilisé pour acquérir un nouveau logement destiné à son propre usage.

La logique est assez cohérente.

L’EPL vise à encourager la propriété du logement.

Pas à financer la prochaine voiture après la vente de la maison.

Le traitement d’un retrait du pilier 3a est différent de celui du 2e pilier. Le blog FR-CH existant de Descartes sur l’EPL explique notamment qu’il n’y a pas la même inscription au registre foncier pour le retrait du pilier 3a.

Que devient ma prévoyance après un retrait?

C’est probablement la question la plus importante.

Et parfois celle qui reçoit le moins d’attention lorsque l’appartement idéal vient d’être trouvé.

Un retrait de la caisse de pension réduit le capital de prévoyance qui y reste.

Les prestations futures peuvent donc être moins élevées.

Un retrait du pilier 3a signifie également que le capital retiré ne peut plus participer à la constitution de patrimoine au sein du pilier 3a.

L’impact dépend fortement de l’âge au moment du retrait.

Une personne qui retire 100 000 francs à 35 ans renonce potentiellement à plusieurs décennies de rendement sur ce capital dans sa solution de prévoyance.

À quelques années de la retraite, l’horizon est nettement plus court.

Le montant retiré n’est donc pas le seul élément qui compte.

Le temps compte aussi.

Les intérêts composés sont assez discrets.

Jusqu’à ce qu’on leur donne trente ans.

Un retrait EPL est-il donc une mauvaise idée?

Non.

Un logement peut lui-même jouer un rôle important dans la constitution du patrimoine et la prévoyance à long terme.

Il procure une utilité résidentielle.

Il peut réduire la dépendance au marché locatif.

Et l’amortissement de l’hypothèque augmente progressivement les fonds propres détenus dans le bien.

La bonne question n’est donc pas:

prévoyance bien, logement mal?

Mais:

comment mon patrimoine global évolue-t-il après le retrait?

Avant l’achat, vous disposez peut-être de:

• patrimoine libre,

• avoirs de prévoyance,

• et aucun logement en propriété.

Après l’achat, vous disposez de:

• moins de patrimoine libre,

• moins d’avoirs de prévoyance,

• mais davantage de patrimoine immobilier.

C’est l’ensemble qu’il faut considérer.

C’est aussi pourquoi, dans notre article sur l’immobilier comme prévoyance, la valeur du logement ne devrait jamais être considérée indépendamment de l’hypothèque, des liquidités et du reste du patrimoine.

La question souvent oubliée: combien me restera-t-il après l’achat?

Un achat immobilier possède un talent particulier. Il trouve beaucoup d’utilisations à votre argent. Fonds propres. Notaire. Registre foncier. Déménagement. Meubles. Travaux.

Puis le chauffage découvre parfois qu’il souhaite lui aussi participer au projet.

Il est donc risqué d’investir la totalité de son patrimoine libre dans l’achat.

Une réserve de liquidités reste importante.

Même lorsque du capital de prévoyance est encore disponible.

Car le capital de prévoyance n’est pas la même chose que de l’argent utilisable à tout moment.

Un financement solide ne devrait donc pas seulement fonctionner dans le calcul de la banque.

Il devrait encore fonctionner après le déménagement.

Faut-il conserver davantage d’hypothèque et laisser la prévoyance investie?

Cela peut être pertinent.

Mais ce n’est pas automatiquement le meilleur choix.

De manière simplifiée, deux éléments sont mis en balance:

• le coût de l’hypothèque supplémentaire,

et

• le rendement potentiel à long terme du capital qui reste investi.

Si le coût de l’hypothèque est inférieur au rendement attendu d’un portefeuille diversifié, conserver davantage de dette peut sembler financièrement intéressant.

Mais la comparaison n’est pas symétrique.

Les intérêts hypothécaires sont un coût.

Le rendement futur des marchés est une attente.

La Bourse ne signe aucun contrat garantissant son rendement pour les dix prochaines années.

La décision doit donc également tenir compte de la capacité à supporter les risques, de l’horizon de placement, de la fiscalité, de la capacité financière et de la disposition personnelle à accepter les fluctuations.

Un tableur peut adorer une hypothèque plus élevée.

Encore faut-il que vous soyez aussi à l’aise avec elle.

Et à l’approche de la retraite?

Plus la retraite approche, plus il est important de considérer l’ensemble de la situation.

Le revenu professionnel diminue ou disparaît.

La capacité à supporter l’hypothèque peut changer.

Des avoirs de prévoyance deviennent disponibles.

Et la question des liquidités nécessaires pendant la retraite devient plus concrète.

Un retrait EPL peu avant la retraite ne devrait donc pas être analysé uniquement comme une stratégie hypothécaire ou fiscale.

Il doit faire partie de la planification de la retraite.

Il faut notamment examiner comment interagissent l’hypothèque, l’AVS, la caisse de pension, le pilier 3a et le patrimoine libre.

Une hypothèque faible est agréable.

Une hypothèque faible accompagnée de liquidités insuffisantes l’est nettement moins.

Quand un retrait EPL peut-il être judicieux?

Un retrait peut notamment être intéressant s’il permet d’acquérir un logement dont le financement restera supportable à long terme ou de réduire raisonnablement la charge hypothécaire.

Il faut toutefois qu’après le retrait, la prévoyance et les réserves de liquidités restent suffisantes.

Plus le retrait intervient tôt dans la vie, plus les coûts d’opportunité à long terme méritent d’être examinés.

À l’approche de la retraite, la capacité financière future et les besoins de liquidités deviennent au contraire de plus en plus importants.

Il n’existe donc pas une décision EPL correcte pour tout le monde.

Mais il existe une méthode assez universellement insuffisante:

se contenter de vérifier si la banque dit oui.

Conclusion: l’argent de la prévoyance peut aider à acheter son logement. Mais il reste de l’argent de prévoyance.

L’encouragement à la propriété du logement est un instrument utile du système suisse de prévoyance.

Il peut aider à réunir les fonds propres nécessaires, réduire l’hypothèque ou rendre l’achat possible.

Mais un retrait anticipé ne résout pas gratuitement le problème des fonds propres.

Le capital change surtout de place.

Le patrimoine de la caisse de pension devient du patrimoine immobilier.

Le capital 3a devient des fonds propres dans le logement.

Et du capital investi à long terme peut se transformer en une hypothèque plus faible.

La pertinence de ce choix dépend de l’ensemble de la situation financière.

Le calcul ne devrait donc pas s’arrêter au prix d’achat.

Il devrait aussi intégrer l’hypothèque, les impôts, les prestations de prévoyance, les liquidités, l’horizon de placement et la constitution du patrimoine à long terme.

Votre logement peut faire partie de votre prévoyance. Il ne devrait simplement pas la dévorer au passage.

Questions fréquentes sur l’encouragement à la propriété du logement

Qu’est-ce que l’encouragement à la propriété du logement?

L’encouragement à la propriété du logement permet, sous certaines conditions, d’utiliser des avoirs de prévoyance pour financer un logement destiné à son propre usage. Dans le cadre du 2e pilier, un retrait anticipé ou une mise en gage peut notamment être envisagé. Le pilier 3a peut également être utilisé dans certaines situations.

Peut-on retirer sa caisse de pension pour acheter un logement?

Oui, en principe, lorsque les conditions légales sont remplies et qu’il s’agit d’un logement destiné à son propre usage. Des règles particulières s’appliquent notamment au montant du retrait, à l’âge, à la fréquence des retraits et à la période précédant la retraite.

Quel est le montant minimal d’un retrait EPL du 2e pilier?

Le montant minimal d’un retrait anticipé de la prévoyance professionnelle est en principe de 20 000 francs. Certaines exceptions existent. Les conditions concrètes doivent être vérifiées auprès de l’institution de prévoyance concernée.

Peut-on utiliser le pilier 3a pour acheter un logement?

Oui. Sous certaines conditions, le pilier 3a peut être retiré de manière anticipée pour financer un logement destiné à son propre usage, notamment lors de l’achat ou de la construction du logement ou pour amortir l’hypothèque correspondante. Notre article sur le versement anticipé du pilier 3a explique ces règles plus en détail.

Peut-on acheter une résidence de vacances avec ses avoirs de prévoyance?

En principe non. L’encouragement à la propriété du logement vise le logement destiné à son propre usage. Une résidence secondaire, une maison de vacances ou un immeuble de rendement ne répond généralement pas à cette condition.

Retrait anticipé ou mise en gage: que choisir?

Avec un retrait anticipé, le capital est sorti de la prévoyance et utilisé comme fonds propres. L’hypothèque peut ainsi être réduite, mais le patrimoine de prévoyance diminue. Avec une mise en gage, le capital reste en principe dans la prévoyance, mais une hypothèque plus élevée peut être nécessaire. Le choix dépend de la situation financière individuelle.

Faut-il payer des impôts sur un retrait EPL?

Oui. Le retrait anticipé est imposé séparément comme une prestation en capital provenant de la prévoyance. La charge fiscale dépend notamment du montant retiré, du canton de domicile et de la situation personnelle.

Faut-il rembourser un retrait anticipé de la caisse de pension?

Lors de la vente du logement financé avec des fonds EPL, le retrait provenant du 2e pilier doit en principe être remboursé lorsqu’aucune exception légale ne s’applique. Un remboursement volontaire est également possible sous certaines conditions.

Peut-on continuer à cotiser au pilier 3a après un retrait EPL du 2e pilier?

En principe oui, pour autant que les conditions permettant de cotiser au pilier 3a soient remplies. Le 2e pilier et le pilier 3a sont des instruments distincts. Ils devraient néanmoins être considérés ensemble dans la planification de la prévoyance.

Un retrait EPL est-il mauvais pour la retraite?

Pas nécessairement. Le capital retiré ne disparaît pas: il est transformé en patrimoine immobilier. Mais le capital restant dans la prévoyance diminue et, avec lui, potentiellement les futures prestations ou les possibilités de rendement à long terme. L’impact doit donc être évalué dans le contexte du patrimoine global.

Disclaimer: ce Blog est fourni uniquement à titre informatif et ne constitue ni un conseil en placement, ni un conseil fiscal, juridique, hypothécaire ou de prévoyance. Les dispositions légales, fiscales et réglementaires relatives à l’encouragement à la propriété du logement peuvent évoluer et dépendent en partie de l’institution de prévoyance ainsi que de la situation individuelle. Un retrait anticipé ou une mise en gage d’avoirs de prévoyance peut avoir des conséquences sur les futures prestations de vieillesse, d’invalidité et de survivants, sur la fiscalité, sur le financement hypothécaire et sur l’évolution du patrimoine à long terme. Les conséquences individuelles devraient être examinées avant toute décision et, si nécessaire, avec des spécialistes qualifiés.