L’immobilier comme prévoyance: valeur refuge ou patrimoine immobilisé?

Votre logement vaut 1,5 million de francs. Voilà qui ressemble à une prévoyance confortable.

Et cela peut effectivement être le cas.

Mais la valeur de marché de votre maison ne paie ni les primes d’assurance-maladie ni les vacances. Et financer une nouvelle cuisine en vendant douze mètres carrés de salon reste assez peu pratique.

C’est toute la particularité de l’immobilier dans la prévoyance.

Être propriétaire peut offrir une réelle sécurité à la retraite: vous disposez de votre propre logement, dépendez moins du marché locatif et possédez un actif important.

Mais une grande partie de votre patrimoine se trouve alors concentrée dans un seul bien, peu liquide. À cela s’ajoutent les intérêts hypothécaires, l’entretien, les rénovations, les impôts et une question essentielle: le financement restera-t-il supportable une fois à la retraite?

La bonne question n’est donc pas seulement:

«Combien vaut mon logement?»

Mais plutôt:

«Quel rôle joue mon logement dans ma sécurité financière à la retraite?»

Ce n’est pas tout à fait la même chose.

En bref

• Un logement occupé par son propriétaire peut constituer un élément important de la prévoyance, mais il ne remplace pas un patrimoine librement disponible.

• Un bien immobilier procure une utilité résidentielle et peut prendre de la valeur à long terme. Cette hausse n’est toutefois pas garantie.

• L’immobilier est peu liquide: la valeur de votre logement ne permet pas directement de payer vos dépenses courantes à la retraite.

• Une hypothèque élevée peut devenir problématique après la retraite, lorsque le revenu professionnel disparaît et que la banque réévalue la capacité financière.

• Utiliser des avoirs de la caisse de pension ou du pilier 3a pour financer son logement revient à déplacer une partie de son patrimoine de prévoyance vers l’immobilier.

• Le capital immobilisé dans le logement a un coût d’opportunité: il ne peut pas simultanément être investi dans un portefeuille largement diversifié.

• Entretien, rénovations et assainissements importants doivent faire partie de toute planification réaliste.

• Un logement constitue un actif unique et offre donc moins de diversification qu’un portefeuille de titres largement réparti.

• La vraie question n’est pas «immobilier ou titres?», mais comment logement, prévoyance et patrimoine libre peuvent se compléter.

Un logement est-il vraiment une forme de prévoyance?

Oui.

Mais pas de la même manière qu’un portefeuille de titres ou qu’un pilier 3a.

Une personne qui vit à la retraite dans un logement largement amorti n’a pas à payer un loyer au prix du marché. Cela peut réduire les dépenses liées au logement et limiter la dépendance au marché locatif.

Le bien immobilier constitue également un patrimoine qui peut, plus tard, être vendu, transmis ou, sous certaines conditions, à nouveau hypothéqué.

Le logement remplit donc deux fonctions:

il est à la fois un lieu de vie et un élément du patrimoine.

C’est précisément ce qui rend l’immobilier intéressant.

Et ce qui rend son analyse financière un peu plus compliquée.

Avec un portefeuille de titres, il est relativement simple de vendre pour 20 000 francs afin de financer ses dépenses.

Avec une maison, l’opération est moins élégante.

La porte d’entrée se vend rarement séparément.

Le problème de la pierre: elle est plutôt difficile à déplacer

Imaginons que votre logement vaille 1,5 million de francs au moment de la retraite.

Il reste une hypothèque de 500 000 francs.

Votre patrimoine immobilier net s’élève donc, de manière simplifiée, à un million de francs.

C’est considérable.

Mais ce n’est pas un million de francs disponible sur votre compte.

Si les revenus de l’AVS et de la caisse de pension ne couvrent pas entièrement vos dépenses, il faut disposer d’autres revenus ou d’un patrimoine libre.

Un portefeuille peut être vendu progressivement.

Un compte bancaire peut être utilisé.

Pour une maison, les possibilités sont plus limitées.

Vous pouvez augmenter l’hypothèque, si la banque l’accepte.

Vous pouvez vendre le bien.

Ou financer vos dépenses autrement.

Il est donc parfaitement possible d’être millionnaire sur le papier tout en manquant de liquidités.

Patrimoine et argent disponible ne sont pas synonymes.

Cette distinction est essentielle dans toute planification de la retraite.

Que devient l’hypothèque à la retraite?

Elle ne disparaît pas le jour où vous quittez votre emploi.

La banque continue à s’intéresser à la capacité financière du ménage.

Et c’est précisément là que la retraite peut changer la donne.

Pendant la vie active, le calcul repose largement sur le revenu professionnel.

À la retraite, les revenus proviennent généralement de l’AVS, de la caisse de pension et éventuellement d’autres sources. Ils sont souvent inférieurs au dernier salaire.

Les intérêts hypothécaires, l’entretien et les autres frais liés au logement, eux, restent bien présents.

La question de l’hypothèque devrait donc être abordée plusieurs années avant la retraite.

Avec un endettement élevé, il est important de vérifier suffisamment tôt si le financement restera supportable avec les futurs revenus.

Une amortisation partielle peut être judicieuse.

Mais pas automatiquement.

Car amortir a également un coût.

Faut-il rembourser entièrement son hypothèque avant la retraite?

L’idée est séduisante.

Plus d’hypothèque.

Plus de dette.

Plus d’intérêts hypothécaires.

Le logement vous appartient entièrement.

Financièrement, un remboursement complet n’est pourtant pas toujours la meilleure solution.

Chaque franc utilisé pour amortir l’hypothèque est ensuite immobilisé dans le logement.

Il n’est plus disponible comme réserve de liquidités.

Et il ne peut pas non plus être investi simultanément dans un portefeuille diversifié.

Supposons que vous disposiez de 500 000 francs de patrimoine libre et d’une hypothèque du même montant.

Vous pourriez rembourser entièrement l’hypothèque.

Vous n’auriez alors plus de dette.

Mais vous auriez aussi 500 000 francs de patrimoine liquide en moins.

La bonne décision dépend notamment des taux hypothécaires, de votre situation financière, de votre besoin de sécurité, de votre fiscalité et de l’utilisation prévue de votre patrimoine.

La question n’est donc pas:

«Une dette est mauvaise, faut-il absolument la supprimer?»

Mais:

«Quelle combinaison entre hypothèque, liquidités et placements correspond à ma situation à la retraite?»

Utiliser sa prévoyance pour acheter son logement: le patrimoine change de place

En Suisse, il est possible, sous certaines conditions, d’utiliser des avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a pour financer un logement destiné à son propre usage.

Cela peut permettre de réunir les fonds propres nécessaires ou de réduire l’hypothèque.

Mais il est important de comprendre ce qui se passe financièrement.

Vous ne créez pas de patrimoine supplémentaire.

Vous déplacez du patrimoine.

Avant le retrait, une partie du capital se trouve par exemple dans votre caisse de pension.

Après le retrait, elle se trouve dans votre logement.

Ce choix peut être parfaitement pertinent.

Mais les caractéristiques du patrimoine changent.

Le capital de prévoyance sert à financer la retraite et peut être investi.

Les fonds propres placés dans une maison procurent une utilité résidentielle et réduisent le financement externe, mais ils sont nettement moins liquides.

Un retrait anticipé de la caisse de pension peut également réduire les prestations futures.

Il faut donc analyser les conséquences sur l’ensemble de la prévoyance, et pas uniquement vérifier si la banque accepte le montant de fonds propres.

Nous expliquons les principales règles dans notre article consacré à l’encouragement à la propriété du logement.

Le coût d’opportunité: invisible, mais bien réel

Un logement occupé par son propriétaire ne verse pas de rendement financier classique sur les fonds propres.

Il procure avant tout un service:

vous pouvez y habiter.

Ce service a évidemment une valeur.

Mais si 600 000 francs de votre patrimoine sont immobilisés dans le logement, ces mêmes 600 000 francs ne peuvent pas simultanément être investis dans un portefeuille mondial diversifié.

C’est ce que l’on appelle le coût d’opportunité.

Il n’apparaît sur aucune facture.

Il existe pourtant.

Prenons deux personnes disposant du même patrimoine.

La première utilise une grande partie de son capital comme fonds propres pour acheter un logement.

La seconde reste locataire et investit une plus grande partie de son patrimoine sur les marchés financiers.

Qui sera la plus riche vingt ans plus tard?

Impossible de le savoir aujourd’hui.

Il faudrait connaître à l’avance l’évolution des prix immobiliers, les rendements boursiers, les taux hypothécaires, les loyers, les frais d’entretien, les impôts et les coûts de transaction.

Ce serait pratique.

Mais les marchés ont rarement la politesse de nous fournir ces informations à l’avance.

Dire que «l’achat est toujours plus avantageux que la location» n’est donc pas une règle financière sérieuse.

L’affirmation inverse non plus.

Les prix immobiliers ne montent-ils pas toujours à long terme?

Les prix immobiliers peuvent progresser fortement sur une longue période.

De nombreux propriétaires en Suisse en ont bénéficié.

Cela ne constitue pas une garantie pour l’avenir.

La valeur d’un bien dépend de nombreux facteurs.

Son emplacement.

Son état.

Le terrain.

Les taux d’intérêt.

La demande.

L’évolution démographique.

La fiscalité.

La réglementation.

Et parfois de la capacité des futurs acheteurs à apprécier autant que vous le carrelage violet de la salle de bains installé en 1993.

Une seule maison comporte par ailleurs un important risque de concentration.

Un portefeuille mondial d’actions peut être réparti entre des centaines, voire des milliers d’entreprises, de pays et de secteurs.

Votre maison, elle, restera à la même adresse.

Ce n’est pas forcément un problème.

Mais ce n’est pas de la diversification.

L’entretien fait partie du calcul

Une maison vieillit.

Le toit.

Le chauffage.

Les fenêtres.

La cuisine.

La façade.

Et, avec un sens du timing parfois remarquable, plusieurs éléments peuvent décider de vieillir en même temps.

Il ne suffit donc pas de comparer les intérêts hypothécaires à une éventuelle hausse de la valeur du bien.

L’entretien et les rénovations doivent également entrer dans le calcul.

À la retraite, une rénovation importante peut devenir particulièrement désagréable si une grande partie du patrimoine est immobilisée dans le logement et que les liquidités sont limitées.

Une nouvelle chaudière se soucie assez peu de savoir que vous disposez d’un million de francs de fonds propres dans votre maison.

La facture doit quand même être payée.

Une réserve de liquidités reste donc importante, même pour les propriétaires.

Et les impôts?

La fiscalité du logement en propriété en Suisse évolue.

C’est important, car certaines anciennes règles empiriques concernant l’endettement optimal ou les avantages fiscaux des intérêts hypothécaires ne devraient pas être considérées comme éternelles.

La fiscalité fait partie de la planification.

Mais elle ne devrait pas décider à elle seule si vous devez acheter, conserver ou vendre un logement, ni du niveau d’hypothèque approprié.

Maintenir une dette uniquement pour obtenir un avantage fiscal potentiel peut devenir une manière assez coûteuse d’économiser des impôts si le financement ne correspond plus à votre situation.

Ce qui compte est le résultat global:

après intérêts, entretien, impôts et coût d’opportunité.

Pas une seule déduction fiscale prise isolément.

Logement personnel et immeuble de rendement: deux choses différentes

La distinction est importante.

Votre logement sert d’abord à vous loger.

Un immeuble de rendement est acheté principalement dans le but de générer des revenus locatifs et éventuellement une plus-value.

L’analyse financière change donc.

Pour un bien locatif, il faut notamment tenir compte du rendement locatif net, des périodes de vacance, de l’administration, de l’entretien, du financement, de la fiscalité et des coûts de transaction.

Le risque de concentration reste également présent.

Investir une grande partie de son patrimoine dans un seul appartement loué constitue certes un investissement immobilier.

Cela ne crée pas pour autant un portefeuille diversifié.

Les fonds immobiliers et les sociétés immobilières cotées représentent encore une autre forme d’exposition.

Ils permettent d’investir dans l’immobilier sans recevoir personnellement l’appel du dimanche soir annonçant que la machine à laver ne fonctionne plus.

Le terme «immobilier» recouvre donc des réalités très différentes.

Pour la planification patrimoniale, cette distinction compte.

Être propriétaire à la retraite reste-t-il intéressant?

Tout à fait.

Un logement peu endetté ou entièrement amorti peut être extrêmement précieux à la retraite.

Il offre une stabilité résidentielle.

Il réduit la dépendance au marché locatif.

Et il peut représenter une part importante du patrimoine.

La situation devient plus délicate lorsque presque tout le patrimoine se trouve dans le logement.

Une bonne prévoyance ne nécessite pas seulement du patrimoine.

Elle nécessite aussi des liquidités.

Idéalement, plusieurs éléments se complètent.

L’AVS et la caisse de pension fournissent des revenus réguliers.

Le pilier 3a complète la prévoyance.

Le patrimoine libre apporte de la flexibilité et peut rester investi pour des besoins futurs.

Les liquidités permettent de financer les dépenses à court terme.

Et le logement peut stabiliser durablement la situation résidentielle.

La maison et le portefeuille ne sont donc pas obligés de se battre pour savoir lequel est le meilleur.

Ils peuvent simplement avoir des fonctions différentes.

Et si le logement devient trop grand?

La maison familiale était peut-être parfaite avec deux enfants.

À 75 ans, elle peut se résumer à deux personnes, quatre chambres et un nombre étonnant d’escaliers.

Cela fait aussi partie de la planification de la retraite.

Un logement doit rester adapté non seulement financièrement, mais aussi pratiquement.

Est-il accessible sans obstacles?

Quel est le travail d’entretien?

Peut-on continuer à y vivre facilement sans voiture?

Des rénovations importantes sont-elles prévisibles?

Et un futur déménagement serait-il réellement envisageable?

La vente d’un grand logement peut libérer du capital.

Une personne qui vend sa maison pour s’installer dans un appartement plus petit peut transformer une partie de son patrimoine immobilier en patrimoine liquide.

Sur une feuille Excel, l’opération est simple.

Après trente ans dans la même maison, elle ne l’est pas forcément sur le plan émotionnel.

Une bonne planification financière tient donc compte des chiffres.

Mais aussi des personnes qui vivent avec.

Immobilier ou titres: quelle est la meilleure prévoyance?

La question est mal posée.

Un logement personnel et un portefeuille de titres ne remplissent pas la même fonction.

Le logement apporte une utilité résidentielle et peut préserver ou accroître sa valeur sur le long terme.

Un portefeuille largement diversifié offre davantage de liquidité et permet d’utiliser progressivement le patrimoine.

En contrepartie, les fluctuations des titres sont visibles.

Tous les jours.

L’immobilier paraît souvent plus stable parce que personne ne colle chaque matin un nouveau prix sur votre porte d’entrée.

Cela ne signifie pas que sa valeur économique ne fluctue pas.

Pour beaucoup de ménages, la vraie question n’est donc pas:

immobilier ou portefeuille?

Mais plutôt:

Quelle part de mon patrimoine total souhaite-je immobiliser dans mon logement et quelle part devrait rester disponible et diversifiée?

Voilà une comparaison plus utile.

De combien de patrimoine libre ai-je besoin en plus de mon logement?

Il n’existe pas de montant universel.

Tout dépend de vos revenus et de vos dépenses futures.

Si l’AVS et la caisse de pension couvrent l’ensemble de vos dépenses courantes, y compris le logement, le besoin de patrimoine supplémentaire peut être relativement limité.

S’il existe en revanche un déficit de revenu, celui-ci doit être financé par du patrimoine libre.

À cela s’ajoutent les réserves pour les dépenses importantes.

Rénovations.

Santé.

Voyages.

Soutien à la famille.

Ou simplement les dépenses que personne ne peut prévoir aujourd’hui.

C’est pourquoi la planification de la retraite ne devrait pas reposer uniquement sur le montant du patrimoine total.

Il faut également savoir quand chaque partie du patrimoine devient disponible.

Un logement de deux millions de francs accompagné de 20 000 francs sur le compte peut offrir moins de flexibilité qu’un patrimoine total inférieur mais largement disponible.

La valeur de marché ne raconte qu’une partie de l’histoire.

Conclusion: un logement peut faire partie de la prévoyance. Il ne constitue pas à lui seul un plan de retraite.

Être propriétaire peut être un excellent élément de la prévoyance.

Le logement apporte de la stabilité, représente un actif réel et peut réduire les coûts d’habitation à la retraite.

Mais il ne résout pas automatiquement toutes les questions financières.

L’immobilier immobilise du capital.

Il génère des coûts.

Il comporte un risque de concentration.

Et il ne se transforme pas facilement en revenu mensuel.

Les propriétaires devraient donc savoir suffisamment tôt:

Quel sera le montant de l’hypothèque à la retraite?

Restera-t-elle supportable avec les futurs revenus?

Quel patrimoine restera disponible en dehors du logement?

Quelles rénovations faut-il prévoir?

Quelle réserve de liquidités sera nécessaire?

Et le patrimoine restant permettra-t-il de financer le niveau de vie souhaité?

Une bonne prévoyance repose rarement uniquement sur la pierre.

Avoir un beau logement à la retraite est appréciable. Avoir suffisamment de moyens pour y vivre sereinement l’est encore davantage.

Questions fréquentes sur l’immobilier et la retraite

L’immobilier est-il une bonne prévoyance?

Un logement peut constituer un élément important de la prévoyance, notamment lorsque son financement reste supportable à long terme et que suffisamment de liquidités et d’autres actifs sont disponibles en parallèle. La rentabilité financière dépend toutefois du prix d’achat, du financement, de l’entretien, de la fiscalité, de l’évolution du marché immobilier et du coût d’opportunité des fonds propres.

Faut-il avoir remboursé son hypothèque avant la retraite?

Pas nécessairement. Une hypothèque plus faible réduit les intérêts et peut améliorer la capacité financière. Mais l’amortissement immobilise davantage de capital dans le logement. La décision doit donc être prise en fonction de l’ensemble des revenus et du patrimoine disponibles à la retraite.

La banque peut-elle demander une amortisation après la retraite?

La capacité financière reste déterminante après la retraite. Si les revenus diminuent fortement, une hypothèque élevée peut devenir problématique. Il est donc utile de vérifier suffisamment tôt si le financement reste supportable avec les futures rentes et les autres revenus.

Faut-il utiliser sa caisse de pension pour acheter son logement?

Un retrait anticipé peut permettre d’augmenter les fonds propres ou de réduire l’hypothèque, mais il peut aussi diminuer les prestations futures de prévoyance. Les conséquences sur l’ensemble de la retraite devraient donc être analysées avant le retrait.

Peut-on utiliser le pilier 3a pour acheter son logement?

Sous certaines conditions, les avoirs du pilier 3a peuvent être utilisés pour financer un logement destiné à son propre usage. Nous expliquons les principales possibilités dans notre article consacré à l’encouragement à la propriété du logement.

L’immobilier est-il moins risqué que les actions?

Les risques sont différents. Les cours des actions fluctuent quotidiennement et de manière visible. Les prix immobiliers évoluent moins fréquemment, mais ils peuvent eux aussi baisser. Une seule propriété présente en outre un risque de concentration important, alors qu’un portefeuille de titres peut être réparti entre de nombreuses entreprises, régions et classes d’actifs.

Faut-il vendre son logement à la retraite?

Cela dépend de la situation personnelle. Une vente peut être pertinente lorsque le logement devient trop grand, trop coûteux à entretenir ou lorsqu’une part excessive du patrimoine y est immobilisée. Un déménagement dans un logement plus petit peut libérer du capital. Les considérations financières ne sont toutefois qu’une partie de la décision.

De combien de patrimoine faut-il disposer en plus de son logement?

Il n’existe pas de montant valable pour tout le monde. Les revenus futurs, les dépenses, l’hypothèque, les rénovations prévues et le niveau de vie souhaité sont déterminants. L’essentiel est de disposer de suffisamment de liquidités et de ne pas concentrer l’ensemble du patrimoine dans le logement.

Disclaimer: ce Blog est fourni uniquement à titre informatif et ne constitue ni un conseil en placement, ni un conseil fiscal, juridique, hypothécaire ou de prévoyance. Les investissements immobiliers et les placements en titres comportent des risques et peuvent perdre de la valeur. Les règles fiscales et réglementaires peuvent évoluer et leur application dépend notamment de la situation personnelle et du canton de domicile. Les décisions concernant le logement, les hypothèques, les retraits d’avoirs de prévoyance et la planification de la retraite devraient être prises en tenant compte de la situation financière individuelle et, si nécessaire, avec l’aide de spécialistes qualifiés.