Bei der direkten Amortisation wird eine Hypothek schrittweise zurückbezahlt. Mit jeder Amortisationszahlung sinken die Hypothekarschuld und damit grundsätzlich auch die zukünftigen Zinskosten.
Ein einfaches Beispiel zeigt das Prinzip. Beträgt die Hypothek CHF 600'000 und werden CHF 10'000 direkt amortisiert, reduziert sich die Schuld auf CHF 590'000. Die nächsten Hypothekarzinsen werden entsprechend auf einem tieferen Betrag berechnet.
Welche Hypothek muss amortisiert werden
Bei der Finanzierung von Wohneigentum wird häufig zwischen einer ersten und einer zweiten Hypothek unterschieden. Die zweite Hypothek unterliegt grundsätzlich einer Amortisationspflicht und muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden.
Durch die Rückzahlung sinkt auch die Belehnung der Immobilie. Das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert wird also kleiner.
Direkte oder indirekte Amortisation
Die Alternative zur direkten Rückzahlung ist die indirekte Amortisation. Dabei wird der vereinbarte Amortisationsbetrag nicht unmittelbar zur Reduktion der Hypothek verwendet, sondern beispielsweise in die Säule 3a einbezahlt und zugunsten der Bank verpfändet. Die Hypothek bleibt zunächst unverändert.
Der Unterschied liegt damit vor allem im Weg zum Ziel. Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld laufend. Bei der indirekten Amortisation wird parallel Vorsorgevermögen aufgebaut, das später zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden kann.
Welche Variante finanziell attraktiver ist, hängt unter anderem von den Hypothekarzinsen, der persönlichen Steuersituation, der erwarteten Rendite des Vorsorgevermögens und dem Anlagehorizont ab. Die tiefere Hypothek ist schliesslich nur eine Seite der Rechnung.
Amortisation und Vorsorge
Die Entscheidung über die Amortisation sollte nicht isoliert von der Vorsorge betrachtet werden. Wer zusätzliches Kapital zur Rückzahlung einer Hypothek verwendet, kann dieses Geld nicht gleichzeitig langfristig investieren.
Umgekehrt kann eine tiefere Hypothek insbesondere mit Blick auf die Pensionierung die laufenden Wohnkosten reduzieren. Descartes zeigt im Beitrag Immobilien als Altersvorsorge, weshalb Hypothek, Vorsorgevermögen und zukünftiges Einkommen gemeinsam betrachtet werden sollten.
Auch Guthaben aus der Säule 3a kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Amortisation einer Hypothek auf selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag Säule 3a in der Schweiz.
Direkt amortisieren bedeutet weniger Schulden. Ob weniger Schulden automatisch die finanziell beste Lösung sind, ist eine andere Frage.