Immobilien als Altersvorsorge: Betongold oder gebundenes Vermögen?
Die eigene Wohnung ist 1,5 Millionen Franken wert. Klingt nach einer komfortablen Altersvorsorge.
Kann es auch sein. Nur bezahlt der Verkehrswert weder die Krankenkassenprämie noch die Ferienrechnung. Und eine neue Küche lässt sich schlecht mit zwölf Quadratmetern Wohnzimmer finanzieren.
Genau darin liegt die Besonderheit von Immobilien als Altersvorsorge.
Wohneigentum kann im Alter sehr wertvoll sein: Sie haben ein Dach über dem Kopf, sind weniger vom Mietmarkt abhängig und verfügen über einen bedeutenden Vermögenswert.
Gleichzeitig steckt ein grosser Teil Ihres Vermögens in einem einzigen, wenig liquiden Objekt. Dazu kommen Hypothekarzinsen, Unterhalt, Renovationen, Steuern und die Frage, ob die Finanzierung auch nach der Pensionierung noch tragbar ist.
Wer eine Immobilie als Altersvorsorge betrachtet, sollte deshalb nicht nur fragen:
«Was ist mein Haus wert?»
Sondern:
«Wie trägt mein Haus zu meiner finanziellen Sicherheit im Alter bei?»
Das ist nicht ganz dieselbe Frage.
Kurz zusammengefasst
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Selbstgenutztes Wohneigentum kann ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge sein, ersetzt aber kein frei verfügbares Vermögen.
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Eine Immobilie bietet Wohnnutzen und kann langfristig an Wert gewinnen. Eine Wertsteigerung ist jedoch nicht garantiert.
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Immobilien sind wenig liquide: Laufende Ausgaben im Ruhestand lassen sich nicht direkt mit dem Verkehrswert des Eigenheims bezahlen.
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Eine hohe Hypothek kann nach der Pensionierung problematisch werden, weil das Erwerbseinkommen wegfällt und Banken die Tragbarkeit neu beurteilen können.
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Wer für den Immobilienkauf Gelder aus der Pensionskasse oder Säule 3a bezieht, verschiebt Vorsorgevermögen ins Eigenheim. Das Geld ist danach nicht verschwunden, aber anders gebunden.
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Eigenkapital in der Immobilie hat Opportunitätskosten: Es kann nicht gleichzeitig breit diversifiziert am Kapitalmarkt investiert sein.
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Unterhalt, Renovationen und grössere Sanierungen gehören in jede realistische Rechnung.
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Eine Immobilie ist ein einzelner Vermögenswert und damit weniger diversifiziert als ein breit aufgestelltes Wertschriftenportfolio.
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Entscheidend ist deshalb nicht «Immobilie oder Wertschriften?», sondern wie Wohneigentum, Vorsorgevermögen und frei verfügbares Anlagevermögen zusammenspielen.
Ist eine Immobilie überhaupt Altersvorsorge?
Ja.
Aber auf eine andere Art als ein Wertschriftendepot oder die Säule 3a.
Wer im Alter in der eigenen, weitgehend abbezahlten Immobilie lebt, benötigt keine Mietwohnung zum Marktpreis. Das kann die laufenden Wohnkosten reduzieren und schafft eine gewisse Unabhängigkeit vom Mietmarkt.
Gleichzeitig besitzt die Immobilie einen Vermögenswert, der später verkauft, vererbt oder unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich belehnt werden kann.
Das Eigenheim erfüllt damit zwei Funktionen:
Es ist Wohnraum und Vermögen zugleich.
Genau diese Kombination macht Immobilien attraktiv.
Sie macht die finanzielle Betrachtung aber auch komplizierter.
Denn während Sie bei einem Wertschriftendepot relativ einfach 20'000 Franken verkaufen können, um Ihren Lebensunterhalt zu finanzieren, funktioniert das beim Eigenheim nicht ganz so elegant.
Die Eingangstür gehört entweder Ihnen oder nicht.
Das Problem mit Betongold: Es ist ziemlich betoniert
Nehmen wir an, Ihre Immobilie ist bei der Pensionierung 1,5 Millionen Franken wert.
Darauf lastet noch eine Hypothek von 500'000 Franken.
Ihr Nettovermögen in der Immobilie beträgt damit vereinfacht eine Million Franken.
Das ist beträchtlich.
Aber nicht liquide.
Wenn AHV und Pensionskasse Ihre laufenden Ausgaben nicht vollständig decken, benötigen Sie zusätzliches Einkommen oder frei verfügbares Vermögen.
Ein Wertschriftendepot kann schrittweise verkauft werden.
Ein Sparkonto kann belastet werden.
Bei einer Immobilie sind die Möglichkeiten eingeschränkter.
Sie können die Hypothek erhöhen, sofern die Bank mitmacht.
Sie können das Objekt verkaufen.
Oder Sie können Ihre Ausgaben anderweitig finanzieren.
Deshalb kann jemand auf dem Papier Millionär sein und trotzdem ein Liquiditätsproblem haben.
Vermögen und verfügbares Geld sind nicht dasselbe.
Gerade bei der Pensionierungsplanung ist dieser Unterschied zentral.
Was passiert mit der Hypothek bei der Pensionierung?
Eine Hypothek verschwindet nicht, nur weil Sie pensioniert werden.
Ihre Bank interessiert sich weiterhin dafür, ob die Finanzierung tragbar ist.
Und genau hier kann die Pensionierung einen Unterschied machen.
Während des Erwerbslebens basiert die Tragbarkeit auf Ihrem Einkommen.
Nach der Pensionierung stehen in der Regel tiefere laufende Einkünfte aus AHV, Pensionskasse und allenfalls weiteren Quellen zur Verfügung.
Gleichzeitig bleiben Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und weitere Wohnkosten bestehen.
Deshalb sollte die Hypothek nicht erst kurz vor dem letzten Arbeitstag zum Thema werden.
Wer mit einer hohen Belehnung in Pension geht, sollte frühzeitig prüfen, ob die Finanzierung auch mit dem zukünftigen Renteneinkommen tragbar bleibt.
Möglicherweise ist eine teilweise Amortisation sinnvoll.
Möglicherweise nicht.
Denn auch beim Amortisieren gibt es eine zweite Seite.
Soll ich die Hypothek vor der Pensionierung vollständig amortisieren?
Die Vorstellung ist verlockend.
Keine Hypothek.
Keine Schulden.
Keine Hypothekarzinsen.
Das Eigenheim gehört vollständig Ihnen.
Finanziell ist eine vollständige Amortisation trotzdem nicht automatisch die beste Lösung.
Denn jeder Franken, den Sie zur Rückzahlung der Hypothek verwenden, steckt anschliessend zusätzlich in der Immobilie.
Er steht nicht mehr als Liquiditätsreserve zur Verfügung.
Und er kann nicht gleichzeitig in einem diversifizierten Portfolio investiert sein.
Nehmen wir vereinfacht an, Sie verfügen über 500'000 Franken freies Vermögen und eine Hypothek in derselben Höhe.
Sie könnten die Hypothek vollständig zurückzahlen.
Danach hätten Sie zwar keine Hypothek mehr.
Aber auch 500'000 Franken weniger liquides Vermögen.
Ob das sinnvoll ist, hängt unter anderem von den Hypothekarzinsen, Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Sicherheitsbedürfnis, der steuerlichen Situation und der erwarteten Verwendung des Vermögens ab.
Die Frage lautet deshalb nicht:
«Schulden sind schlecht, also weg damit?»
Sondern:
«Welche Kombination aus Hypothek, Liquidität und Anlagevermögen passt zu meiner Pensionierung?»
Vorsorgegelder fürs Eigenheim: Das Geld ist nicht weg – aber woanders
In der Schweiz können unter bestimmten Voraussetzungen Gelder aus der zweiten Säule und der Säule 3a für selbstgenutztes Wohneigentum eingesetzt werden.
Das kann den Kauf überhaupt erst ermöglichen oder die benötigte Hypothek reduzieren.
Finanziell sollte man aber verstehen, was dabei passiert.
Sie schaffen nicht zusätzliches Vermögen.
Sie verschieben Vermögen.
Vorher steckt beispielsweise ein Teil Ihres Kapitals in der Pensionskasse.
Nach dem Vorbezug steckt er im Haus.
Das kann sinnvoll sein.
Aber die Eigenschaften des Vermögens verändern sich.
Vorsorgekapital kann investiert sein und dient später der Finanzierung des Ruhestands.
Eigenkapital in einer Immobilie bietet Wohnnutzen und reduziert die Fremdfinanzierung, ist aber weniger liquide.
Bei einem Vorbezug aus der Pensionskasse können zudem die späteren Vorsorgeleistungen sinken.
Wer Vorsorgegelder für Wohneigentum einsetzen möchte, sollte deshalb die Folgen für die gesamte Altersvorsorge betrachten und nicht nur die Frage, ob dadurch genügend Eigenkapital für die Bank vorhanden ist.
Mehr zu den Regeln erklären wir in unserem Beitrag zur Wohneigentumsförderung.
Die oft vergessenen Opportunitätskosten
Eine selbstbewohnte Immobilie wirft keine klassische Anlagerendite auf Ihr Eigenkapital aus.
Sie produziert vor allem Wohnnutzen.
Das ist durchaus wertvoll.
Aber wer beispielsweise 600'000 Franken Eigenkapital in einer Immobilie gebunden hat, kann dieselben 600'000 Franken nicht gleichzeitig in einem global diversifizierten Wertschriftenportfolio investieren.
Das sind die sogenannten Opportunitätskosten.
Sie sind unsichtbar.
Aber real.
Angenommen, zwei Personen verfügen über gleich viel Vermögen.
Person A verwendet einen grossen Teil davon als Eigenkapital für eine Immobilie.
Person B mietet und investiert einen grösseren Teil ihres Vermögens langfristig am Kapitalmarkt.
Welche Person nach 20 Jahren finanziell besser dasteht, lässt sich nicht im Voraus beantworten.
Dafür müssten unter anderem Immobilienpreisentwicklung, Börsenrenditen, Hypothekarzinsen, Mieten, Unterhaltskosten, Steuern und Transaktionskosten bekannt sein.
Sind sie natürlich nicht.
Deshalb ist «Kaufen ist immer besser als Mieten» genauso wenig eine seriöse Finanzregel wie das Gegenteil.
Immobilienpreise steigen doch langfristig?
Immobilien können langfristig deutlich an Wert gewinnen.
Das haben viele Schweizer Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer erlebt.
Daraus folgt aber keine Garantie für die Zukunft.
Der Wert einer einzelnen Immobilie hängt von vielen Faktoren ab:
Lage.
Zustand.
Grundstück.
Zinsen.
Nachfrage.
Bevölkerungsentwicklung.
Steuern.
Regulierung.
Und manchmal schlicht davon, ob potenzielle Käuferinnen und Käufer die violetten Badezimmerplatten aus dem Jahr 1993 genauso charmant finden wie Sie.
Eine einzelne Immobilie trägt zudem ein erhebliches Klumpenrisiko.
Ein globales Aktienportfolio kann Beteiligungen an Hunderten oder Tausenden Unternehmen aus verschiedenen Ländern und Branchen enthalten.
Ihr Einfamilienhaus steht dagegen weiterhin an derselben Adresse.
Das muss kein Problem sein.
Aber es ist keine Diversifikation.
Unterhalt gehört zur Renditerechnung
Eine Immobilie altert.
Das Dach.
Die Heizung.
Die Fenster.
Die Küche.
Die Fassade.
Irgendwann möchten erstaunlich viele Bestandteile eines Hauses gleichzeitig Aufmerksamkeit.
Deshalb sollte man nicht nur Hypothekarzinsen mit einer möglichen Wertsteigerung vergleichen.
Unterhalt und Renovationen gehören ebenfalls in die Rechnung.
Gerade im Ruhestand können grössere Sanierungen unangenehm werden, wenn viel Vermögen im Haus gebunden ist und wenig freie Liquidität vorhanden ist.
Eine neue Heizung interessiert sich nicht dafür, dass Ihre Immobilie auf dem Papier eine Million Franken Eigenkapital enthält.
Die Rechnung möchte trotzdem bezahlt werden.
Eine angemessene Liquiditätsreserve bleibt deshalb auch mit Wohneigentum wichtig.
Und was ist mit den Steuern?
Die steuerliche Behandlung von Wohneigentum in der Schweiz befindet sich im Wandel.
Das ist wichtig, weil ältere Faustregeln zur optimalen Hypothek oder zur steuerlichen Wirkung von Schuldzinsen nicht einfach für alle Zukunft fortgeschrieben werden sollten.
Steuerliche Überlegungen gehören deshalb in die Planung.
Sie sollten aber nicht allein darüber entscheiden, ob eine Immobilie gekauft, gehalten, verkauft oder stärker amortisiert wird.
Eine Hypothek nur deshalb zu behalten, weil sie steuerlich einen Vorteil bringen könnte, wäre eine ziemlich teure Methode, Steuern zu sparen, wenn die übrige Finanzierung nicht mehr zur persönlichen Situation passt.
Entscheidend ist die Rechnung nach Zinsen, Unterhalt, Steuern und Opportunitätskosten.
Nicht ein einzelner Steuerabzug.
Selbstgenutztes Wohneigentum und Renditeimmobilien sind nicht dasselbe
Hier lohnt sich eine klare Trennung.
Das Eigenheim dient primär dem Wohnen.
Eine Renditeimmobilie wird dagegen gekauft, um mit Mieteinnahmen und einer möglichen Wertentwicklung eine Rendite zu erzielen.
Damit verändert sich die Analyse.
Bei einer Renditeimmobilie müssen unter anderem Nettomietertrag, Leerstandsrisiko, Verwaltung, Unterhalt, Finanzierung, Steuern und Transaktionskosten berücksichtigt werden.
Zudem bleibt das Klumpenrisiko bestehen.
Wer einen grossen Teil seines Vermögens in eine einzelne vermietete Wohnung investiert, besitzt zwar «Immobilien».
Diversifiziert ist das Portfolio deshalb noch lange nicht.
Auch Immobilienfonds oder börsenkotierte Immobiliengesellschaften sind nochmals etwas anderes.
Sie ermöglichen eine Beteiligung am Immobilienmarkt, ohne dass Sie selbst am Sonntagabend den Anruf wegen der kaputten Waschmaschine entgegennehmen müssen.
«Immobilien» sind deshalb keine einheitliche Anlageklasse aus Sicht einer privaten Finanzplanung.
Die konkrete Form macht einen erheblichen Unterschied.
Ist Wohneigentum im Alter trotzdem sinnvoll?
Absolut.
Ein schuldenarmes oder schuldenfreies Eigenheim kann im Ruhestand sehr wertvoll sein.
Es bietet Wohnsicherheit.
Es reduziert die Abhängigkeit vom Mietmarkt.
Und es kann einen erheblichen Teil des persönlichen Vermögens darstellen.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn fast das gesamte Vermögen im Eigenheim steckt.
Denn eine gute Altersvorsorge braucht nicht nur Substanz.
Sie braucht auch Liquidität.
Idealerweise besteht das Vermögen im Ruhestand deshalb aus mehreren Bausteinen.
AHV und Pensionskasse liefern laufende Einkommen.
Die Säule 3a ergänzt die Vorsorge.
Freies Anlagevermögen schafft Flexibilität und kann für spätere Ausgaben investiert bleiben.
Liquiditätsreserven decken kurzfristige Bedürfnisse.
Und Wohneigentum kann die Wohnsituation langfristig stabilisieren.
Das Eigenheim muss also nicht gegen Wertschriften antreten.
Beide können unterschiedliche Aufgaben erfüllen.
Was passiert, wenn das Haus im Alter zu gross wird?
Das Einfamilienhaus war mit zwei Kindern perfekt.
Mit 75 besteht es möglicherweise aus zwei Personen, vier Schlafzimmern und einer beachtlichen Menge Treppen.
Auch das gehört zur Vorsorgeplanung.
Eine Immobilie sollte nicht nur finanziell, sondern auch praktisch zum Alter passen.
Ist sie barrierearm?
Wie hoch ist der Unterhaltsaufwand?
Ist die Lage auch ohne Auto geeignet?
Sind grössere Renovationen absehbar?
Und wäre ein späterer Verkauf emotional und organisatorisch überhaupt realistisch?
Ein Verkauf kann Kapital freisetzen.
Wer beispielsweise ein grosses Haus verkauft und in eine kleinere Wohnung zieht, kann einen Teil des gebundenen Immobilienvermögens wieder in liquides Vermögen verwandeln.
Das klingt auf dem Papier einfach.
Nach 30 Jahren im selben Haus ist es das emotional nicht zwingend.
Eine gute Finanzplanung berücksichtigt deshalb nicht nur Excel.
Sondern auch Menschen.
Immobilie oder Wertschriften: Was ist die bessere Altersvorsorge?
Die Frage ist zu einfach gestellt.
Eine selbstbewohnte Immobilie und ein Wertschriftenportfolio erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Das Eigenheim bietet Wohnnutzen und potenziell langfristigen Werterhalt oder Wertzuwachs.
Ein breit diversifiziertes Wertschriftenportfolio bietet Liquidität, Diversifikation und die Möglichkeit, das Vermögen schrittweise zu nutzen.
Dafür schwanken Wertschriften sichtbar.
Immobilien wirken häufig stabiler, weil niemand jeden Morgen einen neuen Preis an die Haustür klebt.
Das bedeutet aber nicht, dass ihr wirtschaftlicher Wert nicht ebenfalls schwankt.
Für viele Haushalte dürfte deshalb nicht Immobilie oder Portfolio die entscheidende Frage sein.
Sondern:
Wie viel meines Gesamtvermögens möchte ich in der Immobilie binden – und wie viel sollte frei verfügbar und diversifiziert investiert bleiben?
Das ist die interessantere Rechnung.
Wie viel freies Vermögen brauche ich neben dem Eigenheim?
Darauf gibt es keine allgemeingültige Zahl.
Entscheidend sind Ihre zukünftigen Einnahmen und Ausgaben.
Wenn AHV und Pensionskasse Ihre laufenden Kosten inklusive Wohnen vollständig decken, benötigen Sie möglicherweise weniger zusätzliches Vermögen für den täglichen Lebensunterhalt.
Besteht dagegen eine Einkommenslücke, muss sie aus freiem Vermögen finanziert werden.
Dazu kommen Reserven für grössere Ausgaben.
Renovationen.
Gesundheitskosten.
Reisen.
Unterstützung der Familie.
Oder schlicht Dinge, die heute noch niemand kennt.
Gerade deshalb sollte die Pensionierung nicht nur über das Gesamtvermögen geplant werden.
Entscheidend ist auch, wann welcher Teil des Vermögens verfügbar ist.
Eine Immobilie im Wert von zwei Millionen Franken und 20'000 Franken auf dem Konto können eine schlechtere Liquiditätssituation ergeben als eine deutlich tiefere Gesamtsumme mit ausreichend frei verfügbarem Vermögen.
Der Verkehrswert allein erzählt eben nur einen Teil der Geschichte.
Fazit: Ein Haus kann Altersvorsorge sein. Aber es ist kein Vorsorgeplan.
Wohneigentum kann ein hervorragender Bestandteil der Altersvorsorge sein.
Es schafft Wohnsicherheit, bietet einen realen Vermögenswert und kann die Wohnkosten im Alter reduzieren.
Aber eine Immobilie löst nicht automatisch alle finanziellen Fragen der Pensionierung.
Sie bindet Kapital.
Sie verursacht laufende Kosten.
Sie trägt ein Klumpenrisiko.
Und sie lässt sich nicht beliebig in monatliche Einkommen umwandeln.
Wer Wohneigentum besitzt, sollte deshalb zusätzlich wissen:
Wie hoch ist die Hypothek bei der Pensionierung?
Ist sie mit dem zukünftigen Einkommen tragbar?
Wie viel Kapital bleibt ausserhalb der Immobilie?
Welche Renovationen stehen an?
Wie hoch ist die Liquiditätsreserve?
Und reicht das übrige Vermögen, um den gewünschten Lebensstandard zu finanzieren?
Die beste Altersvorsorge besteht deshalb selten nur aus Beton.
Ein schönes Haus ist im Ruhestand viel wert. Noch schöner ist es, wenn daneben genügend Geld vorhanden ist, um darin auch entspannt zu leben.
Häufige Fragen zu Immobilien als Altersvorsorge
Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge?
Wohneigentum kann ein sinnvoller Bestandteil der Altersvorsorge sein, insbesondere wenn die Finanzierung langfristig tragbar ist und neben der Immobilie genügend liquide Mittel und weiteres Vermögen vorhanden sind. Ob sich der Kauf finanziell lohnt, hängt unter anderem von Kaufpreis, Finanzierung, Unterhaltskosten, Steuern, Immobilienpreisentwicklung und den Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals ab.
Sollte die Hypothek bis zur Pensionierung abbezahlt sein?
Nicht zwingend. Eine tiefere Hypothek reduziert die Zinsbelastung und kann die Tragbarkeit verbessern. Gleichzeitig bindet eine Amortisation zusätzliches Kapital in der Immobilie. Entscheidend ist deshalb die gesamte Vermögens- und Einkommenssituation nach der Pensionierung.
Kann die Bank im Alter eine Amortisation verlangen?
Die Tragbarkeit der Hypothek bleibt auch nach der Pensionierung relevant. Sinkt das Einkommen deutlich, kann eine hohe Belehnung problematisch werden. Deshalb sollte frühzeitig geprüft werden, ob die Finanzierung auch mit den zukünftigen Renten und weiteren Einkünften tragbar bleibt.
Soll ich Pensionskassengeld für den Hauskauf verwenden?
Ein Vorbezug kann helfen, das benötigte Eigenkapital aufzubringen oder die Hypothek zu reduzieren. Er kann aber auch die späteren Vorsorgeleistungen beeinflussen. Die Auswirkungen auf die gesamte Altersvorsorge sollten deshalb vor einem Bezug geprüft werden.
Kann ich die Säule 3a für Wohneigentum beziehen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann Guthaben aus der Säule 3a für selbstgenutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Die genauen Möglichkeiten und Voraussetzungen erklären wir in unserem Beitrag zur Wohneigentumsförderung.
Ist eine Immobilie sicherer als Aktien?
Die Risiken sind unterschiedlich. Aktienkurse schwanken sichtbar und täglich. Immobilienpreise verändern sich weniger sichtbar, können aber ebenfalls fallen. Zudem besteht bei einer einzelnen Immobilie ein erhebliches Klumpenrisiko. Ein breit diversifiziertes Wertschriftenportfolio verteilt das Vermögen dagegen auf viele Anlagen, Unternehmen und Märkte.
Soll ich im Alter mein Haus verkaufen?
Das hängt von der persönlichen Situation ab. Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn das Haus zu gross, der Unterhalt zu aufwendig oder zu viel Vermögen darin gebunden ist. Wer in eine kleinere Immobilie oder Mietwohnung zieht, kann dadurch Kapital freisetzen. Neben finanziellen Faktoren spielen dabei aber auch persönliche und emotionale Aspekte eine wichtige Rolle.
Wie viel Vermögen sollte neben dem Eigenheim vorhanden sein?
Eine pauschale Summe gibt es nicht. Entscheidend sind die zukünftigen Renteneinkünfte, die laufenden Ausgaben, die Hypothek, geplante Renovationen und der gewünschte Lebensstandard. Wichtig ist vor allem, dass genügend liquide Mittel vorhanden sind und nicht das gesamte Vermögen in der Immobilie steckt.
Disclaimer: Dieser Blog dient ausschliesslich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer-, Rechts-, Hypothekar- oder Vorsorgeberatung dar. Immobilien- und Wertschriftenanlagen sind mit Risiken verbunden und können an Wert verlieren. Die steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen können sich ändern und unterscheiden sich je nach persönlicher Situation und Wohnkanton. Entscheidungen über Wohneigentum, Hypotheken, Vorsorgevorbezüge und die Pensionierungsplanung sollten unter Berücksichtigung der individuellen finanziellen Situation getroffen und bei Bedarf mit qualifizierten Fachpersonen geprüft werden.
